Novela stavebního zákona z pohledu úřadu ombudsmana

Novela stavebního zákona přinese některé nové instituty, které by podle ministerstva měly zrychlit proces výstavby. Některé schvalovací proces natolik uvolňují, že lidé budou muset být ve střehu a hlídat jakoukoli stavební činnost ve svém okolí, aby případně mohli bránit svá práva, míní zástupce ombudsmana.

Neustálé novelizace právních předpisů jsou podle zástupce veřejné ochránkyně práv Stanislava Křečka kontraproduktivní. Platí to i pro stavebnictví, kde Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo už třetí zásadní novelu za posledních osm let. I tato, aktuálně projednávaná, má podle ministerstva urychlit proces výstavby. Vzhledem k tomu, že ke stejnému cíli měly vést i obě předchozí novely, vyvolává to otázku po smysluplnosti častých změn.

Zástupce veřejné ochránkyně práv Stanislav Křeček ministerstvu v souvislosti s novelou rovněž vytýká, že chybí především analýza příčin pomalosti schvalovacích procesů. Není zřejmé, zda jde o problém právního předpisu, zda jsou rezervy na straně úřadů nebo do jaké míry jde pomalost schvalování na vrub také nedostatečné součinnosti ze strany samotných investorů.

Trend neustálých změn právní úpravy je zvlášť zřetelně vidět na záměru novelizovat současně se stavebním zákonem i zákon o posuzování vlivu na životní prostředí (EIA). Ten byl podstatně změněn k 1. 4. 2015 a sotva pár měsíců poté se jedná o další změně, aniž by vůbec byl ponechán čas na vyhodnocení reálného fungování zákona v praxi.

V připomínkách k návrhu novely stavebního zákona upozornil zástupce ombudsmanky ministerstvo, že zásadní vliv na délku projednávání stavebního záměru mají opravné prostředky, tedy právo bránit se, které nelze účastníkům řízení vzít. Z tohoto důvodu má zástupce ombudsmanky pochybnosti o tom, že připravovaná novela nějak zásadně urychlí proces výstavby, jak si ministerstvo slibuje.

Některé změny budou klást větší nároky na aktivní přístup k obraně vlastních zájmů, na obezřetnost lidí ve vztahu ke stavebním činnostem v okolí. Některé další změny mohou být zkouškou pro samosprávy obcí a jejich odpovědnost za urbanistický rozvoj. Novela však přináší i změny, které podle zástupce veřejné ochránkyně práv odezvu v praxi vůbec nezaznamenají, protože budou pro investory příliš náročné a nákladné.

Institut koordinovaného povolení

Pokud si investor tuto novinku zvolí – není to jeho povinnost, ale pouze možnost – místo několika navazujících řízení, povede jedno společné, které zahrne posouzení vlivu záměru na životní prostředí (EIA), územní rozhodnutí a stavební povolení. Zdánlivě to nabízí zrychlení, protože i dotčené strany se budou moci bránit jen v jednom řízení, nikoli postupně ve třech.

Na druhou stranu je ale koordinované řízení tak složité a náročné na přípravu, že nejspíš nebude využíváno. Už dnes je možné sloučit do jednoho řízení proces EIA s územním řízením a urychlit tak celkovou dobu povolování stavby, ale z důvodu náročnosti to prakticky nikdo nevyužívá. Nedá se tedy předpokládat, že u sloučení tří řízení by to bylo lepší.

V „klasickém“ postupu investor vede tři na sebe navazující řízení. Podklady zpracovává postupně pro jednotlivé fáze, takže každý krok vychází ze schváleného předchozího. Koordinované řízení však předpokládá, že investor najednou vypracuje tak mimořádně kvalitní podklady, které by obstály ve všech samostatných řízeních. Profesní skupiny ve stavebnictví se ale shodují, že je to prakticky nemožné, takže investor by riskoval čas, úsilí i finanční prostředky na vypracování obsáhlých podkladů zbytečně. Podle zástupce veřejné ochránkyně práv se tak nedá očekávat, že by tato novinka měla v praxi nějakou pozitivní odezvu a vedla ke zrychlení schvalování výstavby.

Jen na ohlášení postavíte jakýkoli rodinný dům

Největší praktický dopad na běžné lidi může mít rozšíření okruhu staveb, které je možné stavět na základě pouhého ohlášení. Až dosud je to možné u staveb rodinných domů a objektů pro rodinnou rekreaci do 150 m² zastavěné plochy. Novela stavebního zákona však tento limit ruší, takže na ohlášení bude možné stavět jakékoli rodinné domy.

Zástupce veřejné ochránkyně práv upozorňuje, že v praxi se za rodinné domy nebo rodinné rekreační objekty někdy vydávají stavby značného rozsahu. Nově tedy bude možné i takové obří rodinné domy stavět pouze na základě ohlášení. „Jedinou pojistkou budou územní a regulační plány obcí. Bude pak záležet na samosprávě, do jaké míry jí bude záležet na urbanistické podobě obce, jestli stanoví limity pro velikost staveb. Změnit územní plán je však náročný a zdlouhavý proces, takže není jisté, kolik obcí ho bude chtít podstupovat,“ upozorňuje na úskalí navrhované právní úpravy zástupce veřejné ochránkyně práv Stanislav Křeček.

Stavebník už také nebude muset doložit souhlas všech vlastníků sousedních mezujících pozemků a staveb. Bude na stavebním úřadu, aby posoudil, zda umisťovaná stavba může zasahovat do práv třetích osob. Pro stavebníky jde rozhodně o zjednodušení. V některých případech totiž namítali obtíže při zajištění souhlasu všech osob, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům, a rovněž poukazovali na to, že někteří z těchto vlastníků ani nejsou stavbou nijak dotčeni. Ilustrovat to lze na příkladu stěžovatele z Jičínska, který si chtěl svůj pozemek oplotit, ale nedostal souhlas obce – vlastníka sousedního pozemku. Za stávající právní úpravy musí stavební úřad v takovém případě zahájit územní řízení, vlastníci sousedních pozemků i další účastníci řízení mohou proti stavebnímu záměru vznášet námitky nebo se odvolat proti územnímu rozhodnutí. Podle navrhované novely už by to měl stěžovatel jednodušší. Nově totiž bude stačit, aby vlastníka sousedního pozemku o stavebním záměru informoval a stavební úřad sám zváží, jestli jsou jeho práva nějak dotčena.

Tahle novinka v zákoně však může vést k tomu, že se sousedé dozvědí o stavbě až ve chvíli, kdy se začne stavět, a to už může být pozdě vznášet námitky. Územní souhlas totiž platí 2 roky, ale jeho přezkum je možný do jednoho roku. Pokud tedy stavebník začne s prací až po roce, územní rozhodnutí už je nepřezkoumatelné. „Jednáme ještě s ministerstvem o možnosti, aby se například prodloužila lhůta pro přezkum územního souhlasu také na 2 roky, nebo aby se naopak zkrátila lhůta, ve které musí stavebník začít stavět,“ vysvětluje zástupce ombudsmanky Stanislav Křeček aktuální úsilí o zlepšení situace a dodává: „Domnívám se, že pokud zákon takto vychází vstříc stavebníkům a nevyžaduje po nich souhlasy sousedů, musí zároveň umožnit, aby se sousedé případně mohli bránit.“

Tohle posílení právní jistoty vlastníků sousedních pozemků považuje zástupce ombudsmanky za důležité. Není totiž neobvyklé, že stavebník sousedy o stavebním záměru neinformuje a stavební úřad i přes tuto vadu stavbu schválí. To se stalo stěžovatelům z Olomouce. Stavebník je jako sousedy dostatečně neinformoval a projektová dokumentace rovněž obsahovala vady. Stavební úřad na tyto nedostatky nereagoval, neupozornil na ně stavebníka a v rozporu se zákonem mu udělil souhlas s provedením stavby vodovodní přípojky a dalších stavebních úpravy. Stěžovatelé se proti tomu začali bránit příliš pozdě. „V dané situaci jsme ve shodě s krajským úřadem museli konstatovat, že souhlasy sice byly nezákonné, ale stavebník jednal v dobré víře. Stavbu realizoval přesně podle dokumentace, kterou mu stavební úřad schválil. Pokud by byly nyní souhlasy zrušeny, provedená stavba by se stala nepovolenou a stavebníkovi by vznikla neúměrně větší újma, než jak bylo zasaženo do práv vlastníků sousedních nemovitostí,“ upozorňuje zástupce ombudsmanky na rizika, když se lidé začnou proti ohlášené stavbě bránit pozdě.

Větší jistota v územním plánování

Za pozitivní změnu považuje zástupce ombudsmanky zkrácení lhůty pro přezkum územního plánu. V současné době je možné napadnout územní plán do tří let od účinnosti, což přináší značnou nejistotu do území. Zejména investoři větších stavebních záměrů zůstávají tři roky v nejistotě a mnohdy oddalují výstavbu, aby snížili riziko ztrát, pokud by byl územní plán zrušen a jejich stavba by se tak stala nelegální.

„Ministerstvo pro místní rozvoj původně navrhovalo zkrátit lhůtu pro přezkum územního plánu dokonce jen na 6 měsíců, což považuji za příliš radikální změnu. Nakonec se nám podařilo dohodnout se s ministerstvem na rozumném kompromisu. Návrh na přezkum územního plánu bude možné podat do jednoho roku ode dne, kdy nabyl účinnosti. To považuji za přiměřeně dlouhou dobu na to, aby se ten, kdo se cítí být dotčen na svých právech, mohl bránit a současně, aby nedocházelo ke zbytečném prodlužování výstavby,“ popisuje jednu z pozitivních změn ve stavebním zákoně zástupce ombudsmanky.

Omezení veřejnosti vyjadřovat se k životnímu prostředí

Díky připomínkám se sice podařilo odstranit ze zákona návrh na zúžení okruhu osob, které mohou uplatňovat námitky proti územnímu plánu, ale v procesu EIA zatím podobné omezení zůstává. Zástupce veřejné ochránkyně práv proto předpokládá ještě další jednání s Ministerstvem pro místní rozvoj. To ve snaze urychlit proces schvalování navrhuje, aby ve sloučeném řízení (územní řízení s posouzením vlivu na životní prostředí) a novém koordinovaném řízení došlo k omezení práva veřejnosti vyjadřovat se k dokumentaci a posudku stavebního záměru z hlediska ochrany životního prostředí.

Podle zástupce ombudsmanky by se jednalo o krok zpět: „Jsem si vědom toho, že existují i případy, kdy občanská sdružení účelově blokují schvalovací proces, ale s takovým jednáním si státní správa musí umět poradit. Není možné, aby kvůli tomu zákon obecně okleštil právo veřejnosti aktivně se účastnit schvalovacích procesů.“

Dvoumetrový plot bez nutnosti povolení

Hlavně pro drobné stavebníky představuje zjednodušení stavby oplocení. Ministerstvo sice původně navrhovalo úplnou volnost, ale po našich připomínkách stanovilo maximální výšku na 2 m. Takový plot bude nyní možné postavit bez nutného posouzení stavebním úřadem. K doporučení omezit výšku volně stavěného plotu vedly zástupce ombudsmanky zkušenosti s případy, kdy se jako plot označovaly masivní stavby s významným dopadem na okolí.

Nejdůležitější novinky:

• Institut koordinovaného povolení: tři v jednom. Jedno řízení, které zahrne posouzení vlivu záměru na životní prostředí (EIA), územní rozhodnutí a stavební povolení. Vypadá to jako zjednodušení, ale podle odborníků je to tak složité a náročné na přípravu, že je nepravděpodobné, že by nějaký investor tento postup zvolil.

• Rodinné domy jakékoli velikosti jen na ohlášení: ruší se limit 150 m2 zastavěné plochy, takže jen na základě ohlášení bude možné stavět libovolně velké rodinné domy nebo stavby pro rodinnou rekreaci.

• Zkrácení lhůty pro přezkum územního plánu: ze tří let se zkrátí na jeden. Lidé, jejich zájmů se územní plán dotýká, tak budou mít stále dost času na obranu, ale zároveň se zvýší jistota stavebníků.

• Omezení práva veřejnosti vyjadřovat se k dopadům stavebních záměrů na životní prostředí: usilujeme o to, aby ministerstvo od tohoto návrhu ustoupilo.

• Plot do výšky 2 m na vlastním pozemku bez posuzování stavebním úřadem.